Vendre une maison classée E, F ou G : l'audit énergétique obligatoire

Réponse courte : depuis le 1er avril 2023 pour les logements classés F ou G, depuis le 1er janvier 2025 pour ceux classés E. En 2026, il faut donc un audit pour vendre une maison classée E, F ou G. Le calendrier de la loi Climat et résilience prévoit une dernière étape : les logements classés D, à partir du 1er janvier 2034.

La date qui compte est celle de la signature de la promesse de vente, le plus souvent un compromis, ou de l'acte de vente s'il n'y a pas eu de promesse. Une maison classée E dont le compromis a été signé en décembre 2024 a donc pu se vendre sans audit, même si l'acte notarié a suivi en 2025.

Prévue d'abord pour 2022, l'obligation a été reportée deux fois, le temps de former assez de professionnels. Une fois réalisé, l'audit reste valable cinq ans.

À partir de E. Aujourd'hui, un bien concerné classé E, F ou G ne se vend pas sans audit ; en 2034, la règle descendra jusqu'à D. La lettre qui compte est la classe inscrite sur le diagnostic de performance énergétique en cours de validité à la signature de la promesse. L'audit ne remplace pas le DPE : il s'y ajoute, et c'est le DPE qui dit s'il faut un audit.

Pour une maison chauffée à l'électricité, relisez votre DPE avant de commander quoi que ce soit. Le coefficient qui convertit l'électricité dans le calcul est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026, et un arrêté du 19 août 2026, publié au Journal officiel le 26 août, l'abaisse à 1,7 au 1er janvier 2027. Un DPE plus ancien reste valable, et sa nouvelle étiquette se télécharge gratuitement, sans nouvelle visite, sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME. Une maison qui passe ainsi de E à D n'a plus besoin d'audit pour être vendue.

Non, pas pour un appartement en copropriété : l'obligation vise les biens qui ne relèvent pas du statut de la copropriété. L'immeuble en copropriété a ses propres outils, le DPE collectif et le plan pluriannuel de travaux. L'audit ne concerne pas pour autant que les maisons individuelles. Il est aussi exigé, pour un logement classé E, F ou G, dans ces cas :

• un immeuble de plusieurs logements vendu en entier par un propriétaire unique, ou par des héritiers en indivision ;
• la partie habitation d'un bâtiment mixte, par exemple des logements au-dessus d'un local commercial, hors copropriété ;
• un ou plusieurs logements d'un immeuble qui ne relève pas encore du statut de la copropriété ;
• une maison en copropriété horizontale, quand elle forme un lot indépendant dont les murs appartiennent au seul copropriétaire, sauf disposition contraire du règlement de copropriété.

Ces derniers cas sont les plus délicats : une maison dans un lotissement organisé en copropriété, ou un petit immeuble tenu en famille, peut être concerné sans que son propriétaire s'en doute. Votre notaire, qui a le titre de propriété et le règlement éventuel, tranche la question.

Si le bien est concerné, non. L'audit fait partie du dossier de diagnostic technique : le vendeur, ou son mandataire comme l'agence immobilière, le remet à l'acquéreur potentiel dès la première visite, et le dossier est annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique.

Le code de la construction ne prévoit pas de sanction propre à l'absence d'audit, contrairement à d'autres diagnostics, dont l'absence empêche le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés. L'obligation n'en demeure pas moins : en pratique, le notaire réclame l'audit avant de signer, et un acquéreur privé de cette information pourrait se retourner contre le vendeur devant le juge.

C'est au vendeur de faire réaliser l'audit énergétique, et de le payer. Le bon moment est dès que le DPE tombe en E, F ou G, avant la mise en vente : sans lui, les visites commencent sans le document que l'acheteur doit recevoir.

Non. Aucun texte n'interdit de vendre un logement classé F ou G, ce qu'on appelle une passoire thermique. La loi restreint sa location : un logement trop énergivore cesse peu à peu d'être considéré comme décent, selon le calendrier des interdictions de louer présenté sur la fiche DPE.

À la vente, la loi mise sur l'information de l'acheteur : l'audit chiffre les travaux qui mènent à une meilleure classe, avec les aides possibles, et dit à celui qui veut louer ce qu'il faudra faire pour rendre le bien louable.

Pour une promesse signée à partir du 1er janvier 2034, il faudra aussi un audit pour vendre une maison, ou un immeuble d'un seul propriétaire, classé D. D'ici là, rien n'est demandé au propriétaire d'un logement classé D qui vend.

Ce calendrier dépend de textes qui ont déjà bougé : l'échéance des classes F et G a été reportée deux fois, et le calcul du DPE a été revu deux fois pour l'électricité. Si vous prévoyez de vendre autour de 2034, vérifiez la règle en vigueur au moment de signer, et la classe de votre DPE à cette date.

À Toulouse, 10,3 % des DPE de maisons les classent F ou G, contre 4,9 % pour les appartements. Les maisons classées E, concernées elles aussi depuis 2025, ne sont pas comptées ici : la part des maisons qui demandent un audit à la vente est donc plus forte.

des DPE de maisons à Toulouse classés F ou G

10,3 %

des DPE de maisons en Haute-Garonne classés F ou G

8,1 %

DPE de maisons enregistrés à Toulouse depuis juillet 2021

13 635

DPE des logements existants établis depuis juillet 2021, hors appartements dont le DPE est généré à partir de celui de l'immeuble et hors DPE portant sur un immeuble entier. Parts arrondies au dixième, chacune indépendamment : leur somme peut s'écarter de 100 de quelques dixièmes. La ventilation par type de logement ne distingue que les classes F et G : les maisons classées E n'y figurent pas. Ces parts décrivent les DPE réalisés, pas l'ensemble des maisons. Source : base des DPE des logements existants de l'ADEME, extraction du 24/09/2026.

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