Calcul des tantièmes de copropriété à Toulouse et en Haute-Garonne
Les tantièmes fixent la part de chaque lot dans les parties communes d'une copropriété : ils répartissent les charges et comptent les voix en assemblée. Nous les calculons pour une mise en copropriété, une division ou une réunion de lots.
Fixés dans le règlement de copropriété, les tantièmes ne changent qu'avec une décision de l'assemblée ou du juge.
Que sont les tantièmes de copropriété ?
Chaque lot d'une copropriété réunit une partie privative (appartement, cave, parking, local) et une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes, le plus souvent en millièmes : un lot de 85 tantièmes sur 1 000 détient 8,5 % des parties communes.
Sauf si les titres en disposent autrement, cette quote-part est proportionnelle à la valeur relative de la partie privative, telle qu'elle résulte de sa consistance, de sa superficie et de sa situation, sans égard à son utilisation (loi du 10 juillet 1965, article 5).
Surfaces relevées sur place, lot par lot
Méthode de calcul détaillée, prête pour le règlement
À quoi servent les tantièmes ?
Ils répartissent les charges d'entretien et d'administration des parties communes et la cotisation au fonds de travaux (article 10), et donnent à chaque copropriétaire un nombre de voix en assemblée correspondant à sa quote-part (article 22) ; celui qui détient plus de la moitié des parties communes voit ses voix réduites à la somme de celles des autres. Le règlement de copropriété indique les éléments retenus et la méthode de calcul.
Quand faut-il calculer les tantièmes ?
Mise en copropriété
Un immeuble d'un seul propriétaire est divisé en lots pour en vendre les appartements : chaque lot reçoit ses tantièmes.
Division ou réunion de lots
Appartement coupé en deux, grenier vendu à part, lots réunis : la répartition entre ces lots est à refaire.
Création de lots
Combles aménagés, surélévation, partie commune cédée : les nouveaux lots reçoivent leurs tantièmes, les autres sont ajustés.
Comment se déroule le calcul des tantièmes de copropriété ?
1Documents de la copropriétéRèglement, état descriptif de division, plans et projet : les lots concernés et la méthode déjà suivie.
2Relevé des lotsChaque partie privative concernée est mesurée, avec sa nature, son étage et ses annexes.
3Calcul et note de méthodeQuote-part de chaque lot et méthode de calcul, prêtes à être reprises dans le règlement.
Après le calcul : assemblée, notaire, publication
Le calcul prend effet une fois repris dans les actes : état descriptif de division et règlement, ou acte modificatif après un vote de l'assemblée générale. Le notaire les publie au fichier immobilier : ils ne sont opposables aux acquéreurs qu'à partir de cette publication (article 13).
Mettre en copropriété un immeuble de plus de dix ans impose aussi un DTG, et chaque lot d'au moins 8 m² vendu ensuite doit mentionner sa surface loi Carrez.
Pour une mise en copropriété, la quote-part de chaque lot entre dans le tableau de l'état descriptif de division (décret du 14 octobre 1955, article 71-5). Toutes les étapes : diagnostics de mise en copropriété.
Le registre national des copropriétés en recense de toutes tailles autour de Toulouse. Dans une petite copropriété, chaque lot pèse lourd : créer un lot sur une partie commune change la part de tous les autres, et chaque division mérite un calcul précis et une méthode vérifiable.
copropriétés immatriculées à Toulouse
9 825
des copropriétés de 15 communes voisines comptent 1 à 10 lots principaux
32,9 %
en comptent 11 à 49
46,0 %
50 ou plus
21,1 %
Copropriétés immatriculées à Toulouse, puis, par taille, les 2 149 des 15 communes de nos pages locales (lots d'habitation, de bureaux et de commerces). Source : registre national des copropriétés, extraction du 24/09/2026.
Questions fréquentes
Comment calculer les tantièmes d'un appartement ?+
On pondère la surface de chaque partie privative selon sa nature (pièce, cave, balcon, parking) et sa situation (étage, exposition), puis on rapporte cette valeur à celle de tous les lots : la quote-part en millièmes. L'usage du lot ne compte pas.
Quelle majorité pour modifier la répartition des tantièmes ?+
L'unanimité, en principe. Pour la répartition des charges (loi du 10 juillet 1965, article 11), deux exceptions : la modification rendue nécessaire par des travaux ou un acte votés en assemblée se décide à la même majorité, et la répartition entre les fractions d'un lot vendues séparément, à la majorité de l'article 24.
Que faire en cas d'erreur dans les tantièmes ?+
Un copropriétaire peut demander au juge de réviser la répartition des charges si la part de son lot est supérieure de plus d'un quart à celle d'une répartition conforme à la loi, ou celle d'un autre lot inférieure de plus d'un quart : dans les cinq ans de la publication du règlement, ou les deux ans de la première vente du lot (article 12). Une clause contraire à la loi peut aussi être réputée non écrite (article 43).
Quelle différence entre état descriptif de division et règlement de copropriété ?+
L'état descriptif identifie les lots et leurs tantièmes. Le règlement fixe la destination des parties privatives et communes, leurs conditions de jouissance et la répartition des charges (articles 8 et 10). Le notaire publie l'un et l'autre au fichier immobilier.
Les charges d'ascenseur suivent-elles les tantièmes ?+
Pas forcément : les charges des services et équipements communs, ascenseur ou chauffage collectif, se répartissent selon leur utilité pour chaque lot (article 10), avec des clés propres, les tantièmes de charges.
Mis à jour le
Vérifié par un diagnostiqueur certifié du cabinet, le .
