Obligatoire pour vendre un lot, l'état descriptif de division identifie l'immeuble, numérote ses lots et donne à chacun sa quote-part de parties communes. Nous préparons son contenu, le notaire le publie, un géomètre-expert établit les plans qui y sont annexés.
Qu'est-ce que l'état descriptif de division ?
Ce que contient l'état descriptif de division
Le décret du 14 octobre 1955 fixe son contenu. Les lots sont numérotés dans une série continue, à partir de 1 (article 71-4). Un tableau, intégré au document ou annexé, donne pour chaque lot six informations (article 71-5) ; aucun de ces articles n'exige de plan ni de surface.
| Information | Exemple |
|---|---|
| Numéro du lot | 12 |
| Bâtiment | B |
| Escalier | 2 |
| Étage | 3e |
| Nature du lot | Appartement |
| Quote-part des parties communes | 85/1 000 |
Quand l'état descriptif de division est-il obligatoire ?
Qui fait quoi : cabinet, notaire, géomètre-expert
Aucun texte ne réserve l'état descriptif à une profession : il est établi par les propriétaires de l'immeuble (décret du 14 octobre 1955, article 71-10), qui peuvent en confier la préparation à un professionnel. Trois professionnels y concourent.
Le géomètre-expert est-il obligatoire ?
Pour l'état descriptif lui-même, non : aucun texte ne le réserve aux géomètres-experts, et ses articles n'exigent ni plan ni surface.
Pour les plans annexés, la réponse est plus prudente. La loi du 7 mai 1946 réserve aux géomètres-experts les plans qui définissent les droits attachés à la propriété foncière, dont les plans de division. Le 29 juin 2022, la Cour de cassation en a déduit que le plan annexé aux actes d'une copropriété de deux chalets avec jardins privatifs, qui délimitait les droits de chaque copropriétaire, relevait d'un géomètre-expert (1re chambre civile, n° 20-18.136). Elle n'a pas statué sur les appartements d'un immeuble ; l'Ordre des géomètres-experts estime que la solution vaut pour toute copropriété.
Nous n'établissons donc aucun plan destiné à être annexé à l'état descriptif ou au règlement : ces plans sont établis par un géomètre-expert. Nos plans de l'existant servent à mesurer et à calculer. Pour la même raison, nous ne préparons pas l'état descriptif d'une copropriété dont les lots comprennent des portions de terrain, ni d'une division en volumes : ils relèvent du géomètre-expert.
Comment se prépare l'état descriptif de division ?
- Documents de l'immeubleTitre de propriété, plans existants, projet de division et, pour une modification, l'état descriptif et le règlement en vigueur.
- Visite et relevéChaque local est relevé et décrit : bâtiment, escalier, étage, nature, annexes.
- Lots et quotes-partsNumérotation des lots, calcul des tantièmes et tableau réglementaire des lots.
- Remise au notaireProjet d'état descriptif et méthode de calcul des quotes-parts, que votre notaire intègre à l'acte et publie.
Tantièmes, relevé des plans, DTG : ce qui l'accompagne
La quote-part de chaque lot, dans le tableau, vient du calcul des tantièmes : sauf si les titres en disposent autrement, elle est proportionnelle à la valeur relative de la partie privative, d'après sa consistance, sa superficie et sa situation (loi du 10 juillet 1965, article 5). Les superficies viennent du relevé des plans de l'existant, qui servira aussi à la surface loi Carrez de chaque lot d'au moins 8 m² mis en vente.
Mettre en copropriété un immeuble construit depuis plus de dix ans impose aussi un diagnostic technique global. Toutes les étapes, dans l'ordre : diagnostics de mise en copropriété.
Combien coûte un état descriptif de division à Toulouse ?
Le prix dépend de quatre critères. Nous n'affichons pas de tarif en ligne : un diagnostiqueur chiffre votre cas précis.
- Nombre de lotsDe deux lots à tout un immeuble
- Type d'opérationMise en copropriété ou acte modificatif
- Taille de l'immeubleBâtiments, cages d'escalier, niveaux
- Documents existantsPlans, règlement, état descriptif
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Questions fréquentes
Qui établit l'état descriptif de division ?
Un diagnostiqueur peut-il faire l'état descriptif de division ?
L'état descriptif de division est-il obligatoire ?
Que comprend le prix de l'état descriptif de division ?
Quelle différence entre état descriptif de division et règlement de copropriété ?
Comment modifier un état descriptif de division ?
Mis à jour le
Vérifié par un diagnostiqueur certifié du cabinet, le .
Sources
- Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, art. 4
- Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, art. 7
- Décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, art. 71-1
- Décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, art. 71-2
- Décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, art. 71-4
- Décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, art. 71-5
- Décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, art. 71-6
- Décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, art. 71-10
- Décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, art. 71-12
- Loi n° 46-942 du 7 mai 1946 (géomètres-experts)
- Cour de cassation, 1re chambre civile, 29 juin 2022, n° 20-18.136
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 novembre 2013, n° 12-26.121
- Service-public.fr, règlement de copropriété