La mise en copropriété en un tableau
| Diagnostic | Dans quel cas | Validité | Fiche |
|---|---|---|---|
| DTG | Immeuble construit depuis plus de 10 ans, avant la division | Non fixée par les textes | Voir la fiche Diagnostic technique global (DTG) |
| DPE collectif (DPE de l'immeuble) | Immeuble d'habitation collective, permis avant 2013 | 10 ans | Voir la fiche DPE collectif de copropriété |
| Relevé des plans de l'existant | Base des tantièmes et de l'état descriptif | Tant que les locaux ne changent pas | Voir la fiche Relevé de plans de l'existant |
| Calcul des tantièmes | Chaque lot créé reçoit sa quote-part | Tant que les lots ne changent pas | Voir la fiche Calcul des tantièmes de copropriété |
| État descriptif de division | Obligatoire pour vendre un lot, publié par le notaire | Jusqu'à un acte modificatif | Voir la fiche Préparation de l'état descriptif de division |
| Projet de règlement de copropriété | Obligatoire, établi et publié par le notaire | Jusqu'à sa modification | Voir la fiche Projet de règlement de copropriété |
| Audit énergétique | Immeuble E, F ou G vendu entier avant division ; confié à un partenaire | 5 ans | Voir la fiche Audit énergétique |
Un diagnostiqueur confirme la liste exacte pour votre bien.
Les diagnostics concernés
Diagnostics des copropriétés existantes- Diagnostic technique global (DTG)Mise en copropriété · Copropriété existante
- DPE collectif de copropriétéÉtiquette de l'immeuble entier, obligatoire si le permis date d'avant 2013.
- Relevé de plans de l'existantPlans cotés de chaque niveau et surfaces pièce par pièce.
- Calcul des tantièmes de copropriétéMise en copropriété · Copropriété existante
- Préparation de l'état descriptif de divisionLots, numérotation et quotes-parts, préparés pour le notaire.
- Projet de règlement de copropriétéProjet préparé pour le notaire, qui l'établit et le publie.
Qui met un immeuble en copropriété ?
Un immeuble devient une copropriété dès que sa propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes (loi du 10 juillet 1965, article 1). Avant la première vente séparée, le propriétaire fait donc diviser l'immeuble en lots et fixer la part de chacun dans les parties communes.
Propriétaire d'un immeuble
Le propriétaire d'un immeuble de rapport, en nom propre ou en SCI, le met en copropriété pour vendre ses appartements un par un.
Marchand de biens, promoteur
Le marchand de biens ou le promoteur qui achète un immeuble entier le divise pour le revendre par lots.
Maison divisée
Le particulier qui divise sa maison en logements vendus séparément crée, lui aussi, une copropriété.
Les étapes d'une mise en copropriété
- Le DTGLe diagnostic technique global (DTG) se fait avant la mise en copropriété de tout immeuble construit depuis plus de dix ans (Code de la construction et de l'habitation, article L731-4). Il fait l'état des parties et équipements communs et comprend le DPE de l'immeuble.
- Le relevé des plansLe relevé des plans de l'existant mesure et décrit chaque local, lot par lot, annexes comprises : il sert de base au calcul des tantièmes et à l'état descriptif.
- Tantièmes et état descriptifLe calcul des tantièmes fixe la quote-part de parties communes de chaque lot ; l'état descriptif de division désigne et numérote les lots et les récapitule dans un tableau avec leur quote-part. Nous préparons l'un et l'autre, ainsi que le projet de règlement de copropriété.
- Règlement et publicationLe notaire vérifie le projet de règlement de copropriété, l'établit dans sa forme définitive, reçoit l'état descriptif dans un acte authentique et publie le tout au fichier immobilier. Les lots peuvent alors être vendus séparément, chacun avec sa surface loi Carrez s'il mesure au moins 8 m².
Immeuble de plus de 10 ou de 15 ans : le DTG
10 ansseuil du DTG
Le seuil du DTG est de dix ans : toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de dix ans en est précédée. Un immeuble de quinze ans ou plus est donc concerné, comme une maison ancienne divisée en logements.
Quinze ans est le seuil du projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), qui s'impose ensuite au syndicat des copropriétaires d'un immeuble d'habitation quinze ans après la réception des travaux de construction. Si le DTG ne relève aucun besoin de travaux sur les dix années suivantes, il dispense de ce projet de plan ; sinon, il en devient la base (loi du 10 juillet 1965, article 14-2).
Pour une mise en copropriété, le propriétaire commande et paie le DTG ; faute de syndic, le professionnel qui l'établit n'a pas à produire d'attestation d'indépendance envers celui-ci (article D731-3).
Une fois la copropriété constituée, ses obligations sont celles de toute copropriété (DPE collectif, PPPT, dossier technique amiante selon l'âge de l'immeuble) : voir diagnostics des copropriétés existantes.
DPE ou audit énergétique de l'immeuble ?
Le DPE de l'immeuble
Le DPE collectif est dû pour tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, en monopropriété comme en copropriété : un immeuble encore à un seul propriétaire y est soumis depuis le 1er janvier 2024 (Code de la construction et de l'habitation, article L126-31). Le DTG reprend ce DPE s'il est encore valable ; sinon, nous le réalisons pendant la mission.
L'audit énergétique
Aucun texte n'impose d'audit énergétique pour mettre un immeuble en copropriété. L'audit n'est exigé qu'à la vente d'un bâtiment d'habitation hors copropriété classé E, F ou G, par exemple un immeuble vendu entier avant sa division. Nous confions alors l'audit à un bureau d'études ou à un architecte partenaire, et réalisons le DPE de l'immeuble.
Le relevé des plans de l'existant
Nous relevons les plans de l'immeuble et de chaque futur lot, annexes comprises (caves, greniers, garages). Vous recevez les plans cotés de chaque niveau, les surfaces pièce par pièce et les fichiers numériques des plans.
Tantièmes
Le relevé sert d'abord au calcul des tantièmes, qui tient compte de la superficie de chaque lot.
État descriptif
Il sert ensuite à préparer l'état descriptif de division.
Loi Carrez
Il sert enfin à la surface loi Carrez que mentionne la vente de chaque lot d'au moins 8 m².
Ce sont des plans de l'existant, pour mesurer et calculer : ils ne remplacent pas les plans annexés aux actes de la copropriété, établis par un géomètre-expert. Livrable et usages en détail : relevé de plans de l'existant.
Le projet de règlement de copropriété
Le règlement de copropriété fixe la destination des parties privatives et communes, leurs conditions de jouissance et la répartition des charges (loi du 10 juillet 1965, articles 8 et 10). Toute copropriété doit en avoir un.
Notre projet
Nous préparons le projet de règlement de copropriété à partir de nos relevés et de nos calculs : désignation des lots, parties privatives et communes, tantièmes, clés de répartition des charges.
Le notaire
Votre notaire le vérifie, l'établit dans sa forme définitive et le publie.
Les clauses de destination, de jouissance et d'administration sont des choix juridiques, que vous arrêtez avec votre notaire. Ce que contient notre projet : projet de règlement de copropriété.
Qui fait quoi : cabinet, notaire, géomètre-expert
Notre cabinet
Nous réalisons le DTG, le DPE de l'immeuble, le relevé des plans et le calcul des tantièmes. Nous préparons l'état descriptif de division (désignation et numérotation des lots, tableau des lots, quotes-parts) et le projet de règlement de copropriété.
Le notaire
Le notaire établit le règlement de copropriété dans sa forme définitive, après avoir vérifié notre projet, et intègre l'état descriptif à l'acte. Il publie l'un et l'autre : sans la publication de l'état descriptif, aucun lot ne peut être vendu séparément.
Le géomètre-expert
Le géomètre-expert établit les plans annexés à l'état descriptif ou au règlement, qui délimitent les lots. Nous ne les établissons pas.
Mise en copropriété d'une maison
Le même parcours
Diviser une maison en logements vendus séparément, c'est la mettre en copropriété : le parcours est le même, avec un DTG si elle a été construite il y a plus de dix ans, le relevé des plans, les tantièmes, l'état descriptif et le projet de règlement, puis l'acte et la publication par le notaire.
Jardins et terrain
Si la division attribue à certains lots des jardins ou des parties de terrain, leur délimitation et les plans correspondants relèvent d'un géomètre-expert, et l'état descriptif avec eux : nous intervenons alors pour les diagnostics du bâtiment.
Urbanisme et travaux
Une division pose aussi des questions d'urbanisme et de travaux que nos diagnostics ne couvrent pas : posez-les à la mairie et à votre notaire avant d'engager le projet.
Questions fréquentes
Quel diagnostic pour une mise en copropriété ?
Le DTG est-il obligatoire avant une mise en copropriété ?
Mise en copropriété d'un immeuble de plus de 15 ans : qu'est-ce qui change ?
Faut-il un audit énergétique pour mettre un immeuble en copropriété ?
Qui peut faire une mise en copropriété ?
Combien coûte un DTG pour une mise en copropriété ?
Sources
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 8
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 10
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 14-2
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 46
- Code de la construction et de l'habitation, art. L731-1 à L731-5
- Code de la construction et de l'habitation, art. L731-4
- Code de la construction et de l'habitation, art. D731-1 à D731-3
- Code de la construction et de l'habitation, art. L126-31
- Code de la construction et de l'habitation, art. L126-28-1
- Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, art. 4
- Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, art. 7
- Décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, art. 71-1
- Loi n° 46-942 du 7 mai 1946 (géomètres-experts)
- Cour de cassation, 1re chambre civile, 29 juin 2022, n° 20-18.136
- Décret n° 2022-780 du 4 mai 2022
- Service-public.fr, règlement de copropriété
Mis à jour le