Comment se passe un diagnostic immobilier : préparer la visite

Le diagnostiqueur n'examine que ce qui est accessible, sans démonter l'installation ni ouvrir les murs : une pièce fermée, une trappe de combles encombrée ou un compteur coupé laissent un manque dans le rapport, et parfois imposent une seconde visite.

• Accès : toutes les pièces, mais aussi la cave, le garage, les combles, le vide sanitaire et les dépendances. Dégagez les trappes, laissez les clés, le badge et le code de l'immeuble.
• Courant et gaz en service : certains contrôles se font installation en marche, comme l'essai des disjoncteurs différentiels ou la mise en route de la chaudière. Si le logement est vide, ne résiliez pas les contrats avant la visite.
• Tableau électrique, compteurs et chaudière dégagés : le diagnostiqueur doit pouvoir les ouvrir et les examiner de près.
• Présence : quelqu'un doit ouvrir, vous, un proche ou votre agence. Rester toute la visite n'est pas indispensable, mais vous pourrez répondre à ses questions : année de la chaudière, travaux réalisés, isolation cachée.
• Logement loué : prévenez le locataire et convenez du créneau avec lui.

En Haute-Garonne, un point compte plus qu'ailleurs. Un arrêté préfectoral du 10 décembre 2001 classe tout le département en zone de surveillance et de lutte contre les termites : pour une vente, l'état relatif aux termites fait donc partie du dossier. Le diagnostiqueur inspecte les bois accessibles jusque dans la cave, le vide sanitaire, la charpente et les abords. Ce qu'il ne peut pas atteindre est noté au rapport comme non visité.

Rassemblez-les avant la visite, ou envoyez-les à l'avance par e-mail : plusieurs changent le résultat, surtout celui du DPE. Le ministère de la Transition écologique le rappelle dans sa fiche « Préparer mon DPE » : plus vous fournissez de documents, meilleurs sont les résultats. Sans justificatif, le diagnostiqueur doit parfois retenir une valeur par défaut, défavorable au classement.

À Toulouse, le cas le plus courant est celui d'un appartement. Les DPE enregistrés depuis 2021 le montrent :

DPE de logements enregistrés à Toulouse depuis juillet 2021

134 782

portent sur un appartement

90 %

surface habitable médiane

50 m²

DPE des logements existants établis depuis juillet 2021, hors appartements dont le DPE est généré à partir de celui de l'immeuble et hors DPE portant sur un immeuble entier. Parts arrondies au dixième, chacune indépendamment : leur somme peut s'écarter de 100 de quelques dixièmes. Part des appartements : 121 147 DPE d'appartements sur 134 782. Source : Base des DPE des logements existants de l'ADEME, extraction du 24/09/2026.

En appartement, pensez au chauffage et à l'eau chaude collectifs. Si le diagnostiqueur n'obtient aucune information sur ces équipements, le calcul se fait par défaut et pénalise le DPE : demandez au syndic le descriptif de l'installation avant la visite.

Le diagnostiqueur avance pièce par pièce. Il mesure, observe, photographie et note ce qu'il voit, sans travaux destructifs : les diagnostics de vente et de location décrivent le logement tel qu'il est accessible.

La durée dépend de la surface et du nombre de diagnostics : une maison ancienne qui cumule DPE, électricité, gaz, plomb, amiante et termites demande plus de temps qu'un DPE seul. Le mesurage de la surface, loi Carrez ou Boutin, se fait au télémètre laser.

Un DPE se fait sur place, par un diagnostiqueur certifié, en 45 minutes à 1 h 30 selon la surface. Il relève les dimensions de chaque pièce, la composition des parois, le type de fenêtres, la ventilation, le chauffage et la production d'eau chaude. Il n'ouvre pas les murs : une isolation cachée n'est prise en compte telle qu'elle est que si une facture, une photo de chantier ou une observation indirecte la justifie ; sinon, le calcul retient une valeur par défaut.

Le calcul vient ensuite, selon la méthode 3CL. Il repose sur les caractéristiques du logement, non sur vos factures d'énergie : les justificatifs de travaux comptent donc davantage que les relevés de consommation.

Vous recevez un rapport par diagnostic, transmis par e-mail ; ensemble, ils forment le dossier de diagnostic technique. Le diagnostiqueur dépose le DPE auprès de l'ADEME, qui lui attribue un numéro de 13 caractères, chiffres et lettres, inscrit sur le document : sans ce numéro, le DPE n'est pas valable.

Pour vendre ou louer, les classes énergie et climat du DPE figurent dans l'annonce, qui renvoie aussi au site Géorisques ; l'état des risques est remis dès la première visite. Le dossier complet est annexé à la promesse ou à l'acte de vente, ou au bail.

Chaque rapport décrit les anomalies relevées et ce qu'elles impliquent. Un cas se règle sur place : face à un danger grave et immédiat sur l'installation de gaz, le diagnostiqueur coupe l'alimentation, en totalité ou pour la partie concernée, et prévient le distributeur. Une question sur un rapport ? Le diagnostiqueur qui l'a signé reste votre interlocuteur.

Nos diagnostiqueurs certifiés interviennent sous 48 h à Toulouse et dans toute la Haute-Garonne, sans frais de déplacement. Décrivez votre logement : devis gratuit sous 24 h.