Location meublée, LMNP, meublé de tourisme : quels diagnostics ?

Oui, dès que le logement est la résidence principale du locataire, c'est-à-dire qu'il l'occupe au moins huit mois par an. La loi du 6 juillet 1989 encadre alors le bail meublé et lui applique, sur ce point, les règles du bail vide : le dossier de diagnostic technique est annexé au bail (article 3-3) et le logement doit être décent (article 6). Les meubles ne changent rien au dossier, qui comprend selon le logement :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE), dans tous les cas, avec ses étiquettes dès l'annonce ;
• l'état des risques, dans tous les cas ;
• le constat de risque d'exposition au plomb (CREP), si l'immeuble a été construit avant le 1er janvier 1949 ;
• les états des installations intérieures d'électricité et de gaz, quand elles ont plus de quinze ans ;
• le dossier amiante des parties privatives, tenu à la disposition du locataire, pour un appartement dont le permis de construire date d'avant le 1er juillet 1997 ;
• le document sur la zone de bruit d'un aérodrome, si le logement se trouve dans un plan d'exposition au bruit ;
• la surface habitable, qui figure dans le bail : c'est le mesurage dit « loi Boutin ».

Le bail étudiant de neuf mois est un bail meublé de résidence principale : même dossier. Côté énergie, le meublé suit le même calendrier de décence que la location vide. Un logement classé G ne peut plus être loué comme résidence principale depuis le 1er janvier 2025 en France métropolitaine ; les classes F puis E suivront, aux échéances détaillées sur notre fiche DPE.

Oui, dès que vous louez à un locataire qui en fait sa résidence principale. LMNP, pour loueur en meublé non professionnel, est un régime fiscal : il dit comment vos loyers sont imposés (bénéfices industriels et commerciaux), pas quel contrat vous signez. Or ce sont le contrat et le locataire qui décident des diagnostics :

• bail meublé de résidence principale, bail étudiant ou bail mobilité : le dossier complet décrit plus haut ;
• location de courte durée à des vacanciers : les règles du meublé de tourisme, détaillées plus bas ;
• loueur en meublé professionnel (LMP) : exactement les mêmes règles, selon le contrat.

Un studio acheté en LMNP et classé G ne peut donc plus être loué à un étudiant ou à un salarié : l'avantage fiscal n'y change rien. Le basculer en location touristique ne règle pas toujours la question : à Toulouse, l'autorisation de changement d'usage exige un DPE classé A à E.

Le bail mobilité est un bail meublé de un à dix mois, réservé au locataire en formation, en études, en stage, en service civique, en mutation ou en mission temporaire. Sa courte durée ne l'allège pas : la loi lui applique le dossier de diagnostic technique (article 3-3) et la décence (article 6), et le contrat doit mentionner la surface habitable (article 25-13).

La colocation meublée suit les mêmes règles quand le logement est la résidence principale des colocataires : le dossier ne change pas. Avec un bail par colocataire, notre attestation donne la surface habitable de chaque chambre et celle du logement entier, et chaque bail reprend les deux ; le détail est dans la FAQ de notre page mesurage de la surface habitable loi Boutin.

Un meublé de tourisme est loué à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile : c'est la location de type Airbnb. Le locataire n'y a pas sa résidence principale, la loi de 1989 ne s'applique pas et il n'y a pas de dossier de diagnostic technique à annexer. Jusqu'à la loi du 19 novembre 2024, le meublé de tourisme échappait aussi aux exigences de performance énergétique imposées aux logements loués. Cette loi fait entrer le DPE dans ses règles en deux temps, en France métropolitaine.

À partir du 1er janvier 2034, le maire pourra demander le DPE en cours de validité, à transmettre sous deux mois ; faute de transmission, une astreinte par jour de retard, et louer un meublé de tourisme sous le niveau exigé exposera à une amende administrative, par logement. L'autorisation de changement d'usage, elle, dépend de la commune : c'est la mairie qui dit si votre logement y est soumis.

À Toulouse, un logement qui n'est pas votre résidence principale ne se loue en meublé de tourisme qu'avec une autorisation de changement d'usage délivrée par le maire. Le règlement de la Ville, applicable depuis le 1er novembre 2023, accorde aux particuliers une autorisation temporaire de deux ans, renouvelable, pour deux logements en plus de leur résidence principale ; au-delà, et pour les sociétés, il exige une compensation. Depuis la loi de 2024, chacune de ces demandes suppose un DPE classé entre A et E.

• Votre résidence principale, louée moins de 120 jours par an, n'a pas besoin d'autorisation ; le numéro d'enregistrement, lui, est exigé de tous les loueurs.
• Alterner bail étudiant ou bail mobilité et location touristique l'été n'ouvre pas droit à l'autorisation temporaire, précise le règlement.

des DPE enregistrés à Toulouse portent sur un appartement

90 %

surface habitable médiane des logements diagnostiqués

50 m²

des appartements diagnostiqués sont classés F ou G

4,9 %

DPE des logements existants établis depuis juillet 2021, hors appartements dont le DPE est généré à partir de celui de l'immeuble et hors DPE portant sur un immeuble entier. Parts arrondies au dixième, chacune indépendamment : leur somme peut s'écarter de 100 de quelques dixièmes. Logements diagnostiqués, loués ou non : aucune donnée publique ne mesure la location meublée à Toulouse. Source : base des DPE des logements existants de l'ADEME, extraction du 24/09/2026.

Un parc de petits appartements, rarement classés F ou G : ces chiffres ne disent pas lesquels sont loués meublés. Pour un bail meublé comme pour une demande de changement d'usage, nos diagnostiqueurs certifiés réalisent le DPE et le mesurage de la surface habitable à Toulouse et dans toute la Haute-Garonne, sans frais de déplacement ; devis gratuit sous 24 h.